고시원 매매 부동산 수수료 4천만원? (아러고 단톡방 사례)

안녕하세요.

요즘들어 고시원 사업에 대한 관심이 점점 더 높아지는 것 같습니다.

지난번에 제가 고시원 사업을 시작한 이유를 작성해보았습니다.

28살인 내가 고시원 사업을 시작한 이유

몇개월 운영하며 방을 예쁘게 꾸미고 시설을 정비했으며

월 순수익을 극대화한 후에 엑시트를 했습니다.

꽤 많은 권리금 시세 차익을 거둘 수 있었습니다.

 

요즘 시장 상황에서는 권리금 시세 차익을 기대하기는

어려울 것으로 보이며

안정저인 현금 흐름과 시간적 여유 관점에서

고시원 사업을 바라보는 것이 좋은 것 같습니다.

 

24년에 경기가 더 안좋아질 것으로 보이고

자영업자 대출이 늘고 이자 감당하기도 어렵다는

기사가 계속 나오고 있습니다.

그럼에도 고시원은 비교적 안정적으로 현금흐름을 만드는 사업이니

매력적인 사업이라고 볼 수 있습니다.

 

그렇기에 요즘들어 점점 인기가 높아지는 것 같고

인기가 많다는 것은 권리금이 높아진다는 것을 의미합니다.

 

고시원 사업의 장점도 있지만 단점도 분명히 존재합니다.

단점은 시설의 노후화(+ 재건축, 재개발), 입실자 대응, 부동산 이슈 등이 있습니다.

각각 자세한 내용은 추후 다시 작성해보도록 하겠습니다.

 

오늘은 부동산 수수료만 4000만원을 챙겨간 부동산 사례를 소개해드릴까 합니다.

고시원은 보통 고시원 전문 부동산을 통해서 매매가 됩니다.

 

고시원에서 안정적인 현금흐름이 발생되는데

파는 이유는 무엇일까요?

 

파는 이유는 굉장히 많습니다만,

고시원에 어떠한 문제가 있어서 매도할 수도 있습니다.

 

그러면 매도인은 이 가격에 팔아달라고 고시원 전문 부동산에 요청합니다.

보통 입금가 얼마에 해달라고 요청하죠.

 

부동산에서는 대부분 업 브리핑을 합니다.

매도인이 희망하는 입금가보다 더 높은 금액을 부르고

매수인이 오케이 하면 그 차액만큼 부동산에서 가져가는거죠.

 

요즘처럼 고시원을 매수하고자 하는 사람이 많아

인기가 많은 시기에는 부동산에 딜을 잘 못합니다..

(그럼에도 최소 1천만원 정도 깎아달라고 요구는 해보셔야 합니다)

고시원 사업에 관심이 생기면

아이러브고시원 카페 가입과 단톡방 입장은 필수 아닌 필수입니다.

(개인적으로 엄청 비싼 컨설팅은 불필요하다고 생각합니다.)

 

단톡방을 보다보니 재미있는 사례가 올라왔습니다.

 

매도자에게 부동산 수수료로 4천만원을 요구한다는 것입니다.

고시원 중개 수수료는 보통 300~500만원 정도 하는데

어떻게 수수료로 4천만원을 달라고 하는 것일까요?

 

(금액은 대략적으로 예시를 든 것입니다.)

매도자가 입금가를 2억으로 부동산에게 얘기를 했을 것이고

부동산에서는 매수인에게 2.5억 정도로 브리핑을 한 후에

천만원 정도 깎아줬을겁니다.

그렇게 해서 2.4억에 매수하겠다고 하면,

부동산에서 그 차액인 4천만원을 가져가는 것이죠.

 

당연히 매수인이 부동산에게 4천만원을 보내주지는 않겠죠.

매수인은 부동산이 저렇게 해먹는걸 절대 모를겁니다..

매도인은 아마 권리계약서를 쓸 때 부동산에서 2.4억에 팔았다는 것을 알겠죠.

 

이 때 매도인은 부동산에게 물어보겠죠.

2억에 판다고 했는데 왜 2.4억이냐고..

계약 못한다고 하면 아마 부동산에서 절반씩 가져가자고 딜을 할겁니다.

 

혹은 매도인은 일단 계약을 할 수도 있고

(아마 본인이 가져간다고 생각할 수도 있죠)

아니면 욕심부리지 말고 그냥 내가 부른 가격만 가져가도 괜찮다고 생각할 수도 있습니다.

 

어찌되었던 권리계약 작성 후에 임대차계약까지 마치면

매수인은 매도인에게 잔금까지 입금하겠죠.

 

그럼 부동산에서는 임대차계약까지 마무리 되었으므로

부동산 수수료를 달라고 할 것이고

차액인 4천만원을 입금해달라고 문자를 보내

위와 같은 일이 벌어진 것이라고 보입니다.

 

보통은 1~2천만원 부동산에서 챙겨가는데

4천만원은 욕심이 과한 것이 아닐까 싶습니다.

(제가 팔았던 고시원도 부동산에서 2천 정도 챙겨갔습니다..ㅎㅎ)

여기서 피해자는 누구일까요?

매수인? 매도인? 부동산 중개사?

 

일단 매수인이 제일 안타까운 것은 맞습니다..

몇천 비싸게 들어간 것이니까요.

그럼에도 매수인은 수익률을 보고 투자를 결정했을겁니다.

이게 권리금 꼭대기에서 매수한 것일 수도 있고

아니면 더 오를 수도 있겠죠.

(개인적으로 23년 12월 기준 권리금 꼭대기인 것 같은 느낌...)

 

매도인도 안타까운 것은 맞습니다.

4천만원 싸게 매수인에게 팔았다면 모를까

부동산에서 4천만원을 가져간 것이니까요.. 거의 차 한대 값..

그래도 입금가를 2억으로 불렀다는 것은

그 정도에도 만족한다고 하는 것이니까.. 당연히 손해는 안봤을 것입니다.

운영하며 운영 수익도 가져갔을 것이고,

투자 원금 회수는 물론이고 아마 권리금 시세 차익까지 가져갔을 것입니다.

 

그럼에도 매도할 때 시장 분위기와 시세를 잘 파악하는 것이 중요함을 다시 한번 느꼈습니다.

(저 또한 시세보다 조금 저렴하게 팔았다고 생각합니다..)

 

시세를 잘 알고 입금가를 부른다면

부동산에서 가져가는 금액도 줄어들겠죠.

시세에 맞게 금액을 불렀는데도

부동산에서 몇천만원을 업 브리핑한다면

거래가 안될테니까요!

 

부동산에서 저렇게 가져갈 수 있는 것은

결론적으로 시세보다 저렴하게 파는 매도인 덕분인 것 같습니다.

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참고로, 고시원 사업에 지금 신규로 진입하려고 하시는 분들은

지금 권리금이 정말 합당한지 꼭 판단하시길 바랍니다.

 

만실 기준으로 순익 36개월치 주고 들어가는건

너무 비싸다고 생각합니다..

 

순익도 부동산이 브리핑하는 것을 그대로 믿지 말고,

운영이 잘 되는 곳이고 만실이라고 하더라도

만실 기준 90%로 생각해서 적정 권리금을 산정하시길 바랍니다.

 

반드시 출구 전략도 같이 고민하는 것이 필요합니다.