28살인 내가 고시원 사업을 시작한 이유

안녕하세요. 공부하냥입니다.
 
사회초년생 28살인 제가 고시원 사업을 시작하게 되었습니다.
그 많고 많은 사업 중에 왜 고시원 사업을 시작하게 되었는지 그 이유를 적어볼까 합니다.
고시원에 앞서 투자를 시작한 이유부터 말씀드리는게 좋겠네요.
 
지금 만나고 있는 여자친구와 30대 초반에 결혼하는 것이 목표입니다.
결혼까지 2억 정도는 모아야 서울 근처에 집도 사고 결혼식도 하고.. 할 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.
그래서 30대 초반까지 2억을 모으자는 목표를 갖게 되었습니다. (목표는 높게!!)
 
입사 후 매달 월급을 매달 따박 따박 받고 있지만, 아무리 계산해도 30대 초반까지 2억을 모으는게 불가능해보였습니다.
단순 계산으로 1년에 대략 5000만원씩 모아야 합니다.
(물론 0원에서 1억까지 모으는 것과 1억에서 2억까지 불리는 것은 속도에 있어서 차이가 나겠지만 단순히 계산했을 때 얘기입니다.)
월급을 거의 안써야 한다는 것인데.. 그것은 불가능하기 때문에.. 추가적인 현금 흐름을 만들어야겠다고 생각했습니다.
 
그래 목표 금액이 있는건 알겠고, 추가 현금 흐름이 필요한데 왜 하필 고시원 사업인가?
궁금하신 분들도 많을 것 같습니다.

결론부터 말씀드리면, 안정적으로 현금흐름을 확보할 수 있고 권리금으로 시세 차익까지 볼 수 있는 사업이기 때문이에요.
부동산이 불황이면서 대출 금리는 높아진 요즘에 현금 흐름이 더욱 중요하게 느껴지는 것 같습니다.
그래서인지 부동산 투자하시는 분들이 최근 고시원 사업에 관심을 많이 갖고 있기도 하구요.
 
안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있는 이유는 무엇일까요?
 
고시원의 공급보다 수요가 더 많기 때문이며, 의식주 중에서 주거와 관련된 사업이기 때문입니다.
고시원과 관련되어 소방법이 강화되면서 신규로 고시원을 만들게 되면 투자 대비 수익률이 낮아지게 됩니다.
그래서 대부분 새로 고시원을 만들기 보다는 기존에 있는 고시원을 인수해서 리모델링을 하는 방향으로 가게 됩니다.

서울시 고시원 보고서에 따르면, 2010년 서울 고시원 수는 4897개에서 2020년 5663개로 10년간 1000개도 증가하지 않았습니다. 전국 고시원 갯수로 봐도 크게 다르지 않습니다. 그 만큼 진입 장벽이 있다는 뜻이죠.
 
진입 장벽이 있는 이유는 위에서도 언급한 소방법 때문입니다.
소방법은 크게 2009년 이전 소방법 (구소방)과 2009년 이후 소방법 (신소방)으로 나눌 수 있습니다.
2009년 이전에 지어진 고시원은 새로운 소방법에 따르지 않아도 되지만, 2009년 이후에 고시원을 신설하게 되는 경우 방 면적은 7 제곱미터 이상, 창문 설치 등의 조건을 만족해야 합니다. 복도 사이 간격도 넓어야하구요. 그렇기 때문에 기존과 같이 방 갯수를 많이 만들 수 없고 수익률이 떨어질 수밖에 없는거죠.
 
이것이 결국 권리금으로 시세 차익까지 볼 수 있는 이유와 연결되기도 합니다.
새로 신설하는 고시원보다 수익률이 더 높기 때문에 그 만큼 기존 고시원의 가치가 유지된다는 뜻입니다.
고시원은 다른 사업에 비해 권리금이 높게 형성되어 있습니다. 그래서 처음 고시원 사업을 시작할 때 망설이게 되어 있습니다. 고시원을 다시 팔 때 엑시트를 잘 할 수 있을까..?에 대한 걱정이 큰 것이 사실입니다.
하지만, 방을 깔끔하게 해놓고 월 수익률로 계산했을 때 괜찮은 가격에 내놓는다면 팔리지 않을 이유가 없습니다.
 
방 가격을 더 높게 받아서 월 순수익이 높아진다면 오히려 권리금을 높여서 시세 차익을 보고 엑시트까지 할 수 있겠죠.
결국엔 수익률에 따라 권리금이 결정되기 때문에 너무 큰 걱정을 하실 필요는 없습니다. 어느 정도 고시원은 수입이 일정하게 유지가 되기도 하고 소방 필증을 받은 고시원이라는 이유 만으로도 가치가 있기 때문입니다.
 
고시원의 권리금은 결국 입지와 내부 컨디션(방과 공용 공간)에 따라 결정이 되는데요.
어떤 입지를 선택해야할지, 적정 권리금을 계산하는 방법은 무엇일지, 고시원의 선택 기준은 무엇인지, 어떻게 운영해야하는지 등과 관련해서는 다음에 이어서 작성하도록 하겠습니다.
 
안정적인 현금 흐름과 권리금 시세 차익 외에도 고시원 사업의 큰 장점이 하나 있습니다.
시간을 자율적으로 사용할 수 있으며, 심지어 직장인 분들도 운영이 가능하다는 것입니다.
요즘 무인 창업이 핫한데,, 그런 무인 사업을 안정적으로 할 수 있다고 보시면 됩니다.
무인 아이스크림 가게, 스터디 카페 등만 봐도 근처에 계속해서 경쟁업체가 들어오지만,,
앞서 말씀드린 것과 같이 고시원은 진입 장벽이 있기 때문에 계속해서 경쟁업체가 들어오기 힘듭니다.
 
무인으로 운영하게 되면 시간을 자율적으로 사용할 수 있다는 장점도 있고,
직원 채용에 있어서 큰 고민을 하지 않아도 된다는 장점도 있습니다.
무인 사업이 핫한 이유 중에 하나가 바로 계속해서 올라가는 인건비때문이 아닐까 싶습니다.
인건비는 계속해서 올라가고, 직원을 계속해서 관리해야하고,, 이로 인해 받는 스트레스도 장난 아니라고 합니다.
하지만 고시원 사업은 이러한 부분에서 비교적 자유롭습니다.
 
고시원 관련 유튜브를 보면 주 1회 출근하고 월 얼마 가져간다는 자극적인 글을 많이 보셨을겁니다.
안정적으로 운영이 된다면 주 1회 출근이 불가능한 것도 아니지만,
현실적으로는 그보다 더 자주 출근해서 관리를 해주는 것이 좋긴 합니다.
 
정기적으로 회사에 출퇴근하는 직장인보다 더 자유롭게 시간을 쓰고 비슷한 금액 혹은 그 이상을 가져갈 수 있으니,,
매력적인 사업이 아닐 수 없네요.
 
이상으로 28살인 내가 고시원 사업을 시작한 이유에 대해서 적어봤습니다.
읽어주셔서 감사하고 궁금한 부분이 있다면 댓글 남겨주세요.